空き家と相続 - 空き家の管理ネットワーク

相続した不動産が後に空き家問題に発展することが問題となっています。不動産の相続には多大な労力を要するため、場当たり的な対応になってしまうかもしれません。しかし、空き家の資産価値は時間と共に低下する傾向が強いため、賃貸・利活用、売却を行うにはその時期が最も重要となり、なるべく早い段階で行動することが理想的です。物置として使っている場合や、将来的に住む予定がある場合でも、資産の低下だけでなく、空き家のリスクやトラブルに備えて適切な維持管理を行う必要があります。

不動産の相続を妨げる原因

不動産の相続においては、未来を見据えた円滑な対応が求められますが、それを妨げる原因は下記のように多岐に渡るのが現実です。

相続人が複数いる（合意形成に多大な労力を要する）
相続人がいない（財産管理人による手続きを要する）
相続人に行方のわからない者がいる（相続人の意思が明確にならない）
不動産の登記が適切に行われていない（権利の移転が複雑になる）
住宅ローンが残っている（資産と負債の算定が必要となる）
遺言が無い、被相続人が認知症になった（相続財産の把握に困難が伴う）

生前からの対策が理想的

例えば親から子へと不動産が相続される場合は、生前から親子で話し合っておくことで、相続が発生した場合に起こり得る問題に対する事前の対応を考えることができます。そうでない場合でも、遺言で意思表示をしておくことも円滑な相続の助けとなります。生前から対策を練ることは、生前から遺産分割の調整ができたり、民事信託など節税策の選択肢も広がります。特に注意を要するのが、資産より負債が多い場合などで相続放棄をする場合で、遺産に不動産が含まれるケースです。不動産は次に相続人となる人が管理を始めるまでの間は、相続放棄した人に管理義務が残ります。生前でも認知症になってしまった場合には正確な判断や、意思の伝達が難しくなりますので、相続対策はむしろ元気なうちに始めるべきです。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

一般的に不動産の共有は、後に問題に発展することが多いため、止むを得ない場合を除き共同での所有は避けるべきといわれています。ただし、空き家に関しては「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があり、この特例は一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除でき、複数の相続人に適用することも可能です。例えば、売却代金が9,000万円の空き家を3人が相続した場合は、3,000万円×3人で9,000万円が控除されるため実質税金がかからない計算となります。ただし「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、被相続人以外に居住していた人がいなかったことや、昭和56年5月31日以前に建築されたことなど細かな要件があります。

また、相続があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らなければなりません。例えば上記の場合で、1日でも過ぎてしまった場合は9,000万円に対して課税されるということになります。また、一度でも賃貸してしまうとこの特例の適用外となるなど注意しなければならない点もあります。自己判断せずに、なるべく早い段階で不動産業者や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

補足：本特例は平成31年12月末までの期間限定となっています（平成30年10月現在）。

資産価値が落ちないうちに行動を

土地や建物は生ものと言われ、有効活用されていない不動産はコストとなります。賃貸や売却の時期を判断することが重要なことは明らかですが、特に空き家は、資産価値が落ちないうちに賃貸・利活用、売却を検討していくことが大切です。譲渡や売却などの際には、適切に不動産登記されていなければなりません。事前に登記を確認するなど円滑に進行できるよう準備を整えておきましょう。

空き家問題は専門家を活用

相続には、不動産登記や相続税に関すること、相続人間の円滑な調整など、専門家の存在が大きな力になる場面が多々あります。当事者だけで抱え込まずに、信頼できる相談先を探し、その知識に頼ることで解決できることも多いものです。円満で豊かな生活を送る上でも、空き家の発生を事前に防ぎ、起こりつつある問題には初期段階で対処することが理想的です。